Au Bénin, lever des fonds pour construire des logements ne suffit pas : encore faut-il que les ménages puissent emprunter et acheter. Une nouvelle opération sur le marché régional met des ressources à disposition des banques, mais ne règle pas à elle seule la question du prix du crédit.
Un financement régional, ancré dans les besoins béninois
Le marché immobilier béninois se développe dans un contexte d’urbanisation soutenue. En 2025, 53 % de la population vivait en ville, selon les données de la Banque mondiale fondées sur les estimations des Nations unies. La pression se concentre notamment autour de Cotonou et d’Abomey-Calavi, tandis que Porto-Novo demeure la capitale du pays.
Les besoins en logements sont importants, mais leur ampleur varie selon les méthodes de calcul. Le Centre for Affordable Housing Finance in Africa estimait le déficit à environ 300 000 unités en 2024. Les chiffres plus élevés parfois avancés au Bénin doivent donc être présentés comme des estimations, et non comme un décompte unique établi.
Dans ce contexte, le programme public prévoit 20 000 logements sociaux et économiques répartis dans 14 villes. Le site de Ouèdo, dans la commune d’Abomey-Calavi, doit en accueillir 10 849. Toutefois, le 7 octobre 2026, le gouvernement a élargi les critères d’accès aux logements sociaux, après avoir constaté des difficultés de commercialisation et une cible jugée trop étroite.
Comment fonctionne l’opération ZAKA
La BSIC Bénin a mobilisé 15 milliards de FCFA grâce à une opération de titrisation, dont la clôture a été présentée à Cotonou le 26 octobre 2026, en marge du Capital Reach Forum. La souscription avait eu lieu du 20 au 31 juillet. Des investisseurs béninois et régionaux ont participé à l’opération.
La titrisation consiste à transférer des créances — ici, des prêts — à un fonds spécialisé. Celui-ci émet ensuite des titres achetés par des investisseurs. La banque obtient ainsi des liquidités avant le remboursement complet des prêts, et peut dégager de nouvelles capacités de financement.
L’émission FCTC ZAKA BSIC Bénin 2026-2033 est structurée en quatre tranches. La tranche senior représente 10 milliards de FCFA, avec un taux de 7 %. La tranche mezzanine atteint 3 milliards, rémunérés à 9 %. Les deux tranches juniors totalisent 2 milliards : l’une affiche un taux de 9 %, l’autre est à coupon zéro, selon la documentation de l’opération.
Cette émission est la troisième du programme ZAKA et sa première obligation sociale. Développé par AFINHAB, anciennement CRRH-UEMOA, et BOAD Titrisation, le programme a désormais mobilisé 30 milliards de FCFA. Les ressources de l’opération béninoise sont destinées au logement abordable, avec une priorité annoncée aux primo-accédants et aux logements dont le prix ne dépasse pas 150 millions de FCFA.
Le défi : transformer les capitaux en prêts accessibles
Pour la BSIC, l’intérêt est de diversifier ses ressources et de mieux faire correspondre leur durée avec celle des crédits immobiliers, souvent remboursés sur plusieurs années. Le montage répartit aussi le financement entre plusieurs catégories d’investisseurs, des banques aux particuliers.
Mais le financement disponible pour la banque ne se traduit pas automatiquement par une baisse des taux pour les ménages. Le coût final dépend aussi du risque de crédit, des garanties exigées, de la durée des prêts et de la capacité de remboursement des emprunteurs. Pour les salariés, les travailleurs indépendants et les ménages aux revenus irréguliers, l’accès au crédit peut donc rester difficile.
Le réajustement des critères des logements sociaux souligne une autre limite : les besoins en habitat ne coïncident pas toujours avec le pouvoir d’achat ou les conditions d’éligibilité. L’enjeu est autant de construire des logements que de rendre leur acquisition compatible avec les revenus des ménages, y compris ceux qui travaillent dans l’économie informelle.
Un test pour le marché financier de l’UEMOA
L’opération relie le financement du logement béninois à l’épargne régionale. L’UEMOA, l’Union économique et monétaire ouest-africaine, regroupe huit pays partageant notamment une monnaie commune et un marché financier régional. Les placements de ce type peuvent élargir les sources de financement des banques au-delà des dépôts et des ressources à court terme.
La portée de ZAKA dépendra désormais de l’usage réel des fonds : nombre de prêts accordés, profils des bénéficiaires, conditions proposées et part allant effectivement aux ménages modestes ou primo-accédants. C’est à cette étape que l’étiquette « sociale » prendra son sens concret.
Pour le Bénin comme pour les autres marchés de l’UEMOA, le dossier met en lumière une équation commune : mobiliser des capitaux de long terme, sans confondre capacité de financement et accès effectif au logement. Les résultats du programme et l’évolution des critères d’accès aux projets publics permettront de mesurer si cette nouvelle ressource rapproche réellement les ménages de la propriété.
