Au Bénin, BSIC mise sur la titrisation pour financer plus vite le logement abordable via le programme régional ZAKA

Un marché régional qui cherche des ressources longues

À Cotonou, le logement abordable ne se joue plus seulement sur les chantiers. Il se joue aussi dans les salles de marché, où les banques tentent de transformer des crédits immobiliers en liquidités nouvelles. Dans l’UEMOA, cette bascule compte. Elle peut élargir l’offre de financement sans dépendre uniquement du bilan des banques commerciales. Le Bénin, dont la capitale est Porto-Novo, s’inscrit dans cette dynamique avec une opération de titrisation adossée au programme ZAKA.

Le sujet est concret pour les ménages. Le déficit de logements décents reste élevé dans l’espace ouest-africain. La Banque mondiale l’évaluait déjà à environ 3,5 millions d’unités dans l’UEMOA, tandis qu’une étude sur l’housing index estimait le déficit du Bénin à 1 405 766 logements, avec 197 586 unités nouvelles à construire pour combler le besoin de base. Ces ordres de grandeur montrent qu’un mécanisme de financement ne relève pas de la technicité abstraite : il peut décider de la vitesse à laquelle des crédits deviennent disponibles.

Ce que change le compartiment BSIC Bénin

Le compartiment FCTC ZAKA BSIC Bénin 2026-2033 s’inscrit dans un programme régional conçu par AFINHAB et BOAD Titrisation pour refinancer des prêts hypothécaires résidentiels. Le document de présentation du programme explique que ZAKA repose sur une titrisation de prêts immobiliers, organisée en compartiments indépendants, afin de transformer des créances en titres négociables. L’objectif est clair : donner aux banques des ressources de long terme et soutenir la distribution de crédits au logement.

Selon les éléments publiés autour de cette nouvelle opération, BSIC Bénin a levé 15 milliards de FCFA, soit la plus importante émission réalisée depuis le lancement de ZAKA. Cette information est cohérente avec la montée en gamme du programme, déjà illustrée par un premier compartiment sur NSIA Banque Côte d’Ivoire, puis par une opération multi-cédants portée par Ecobank dans l’UEMOA. Dans le second cas, BOAD Titrisation et Proparco ont annoncé le 10 juillet 2026 une levée de 4,5 milliards de FCFA.

Cette progression dit quelque chose de l’état du marché régional. Les titres adossés à des créances hypothécaires gagnent en lisibilité. Ils attirent des investisseurs institutionnels à la recherche d’actifs de long terme, tout en donnant aux banques une manière plus souple de recycler leurs portefeuilles immobiliers. Pour BSIC Bénin, le message est double : diversifier les sources de financement et préserver la capacité d’octroi de nouveaux prêts, dans un marché où le coût du financement du logement reste un frein majeur.

Une chaîne d’acteurs qui structure la finance d’impact

L’opération mobilise un écosystème large. AFINHAB joue le rôle de sponsor du programme. BOAD Titrisation assure la gestion du Fonds Commun de Titrisation de Créances, tandis que BOAD Market Solutions intervient comme arrangeur. À leurs côtés, les sociétés de gestion et d’intermédiation, les conseils juridiques, les agences de notation et des partenaires techniques comme le Global Green Growth Institute participent à la construction du montage. Cette coordination est essentielle, car une titrisation ne vaut pas seulement par son montant. Elle vaut par sa robustesse juridique, son mode de pilotage et la confiance qu’elle inspire aux investisseurs.

Le volet social renforce cette architecture. Le compartiment BSIC Bénin marque la première obligation sociale du programme ZAKA. Les ressources doivent être affectées au logement abordable au Bénin, conformément aux Social Bond Principles de l’ICMA, qui cadrent l’usage des fonds, la sélection des projets, le suivi des montants et le reporting. Le cadre social annoncé pour l’opération a obtenu une évaluation SQS2, qualifiée de « Très satisfaisant », selon les éléments communiqués autour du montage.

Ce détail compte. Il distingue une opération de refinancement classique d’un instrument présenté comme de la finance à impact. En pratique, cela oblige l’émetteur à démontrer que l’argent sert bien à un usage social défini. Cela peut séduire les investisseurs sensibles aux critères ESG, mais aussi rassurer les autorités de marché et les épargnants régionaux. Sur le marché financier de l’UEMOA, cette exigence de traçabilité devient un standard plus qu’un supplément d’image.

Le Bénin dans la trajectoire ouest-africaine

Pour le Bénin, l’enjeu dépasse BSIC et dépasse même Cotonou. Le pays a renforcé sa trajectoire budgétaire, avec un déficit ramené à 3,1 % du PIB en 2024 selon le FMI, puis encore rapproché de l’objectif de 3 % du PIB fixé par l’UEMOA. La Banque mondiale note aussi que le Bénin a poursuivi sa consolidation fiscale et amélioré son profil d’endettement. Dans ce contexte, le recours à des instruments de marché sophistiqués peut compléter l’action publique sans la remplacer.

Le logement reste pourtant un point de tension sociale. Les données du Centre d’Excellence de l’Habitat de l’UEMOA indiquent qu’en 2018, 13,6 % de la population béninoise vivait dans des ménages dont les coûts de logement dépassaient 30 % des revenus annuels. Le même rapport souligne que, pour les quintiles les plus bas, l’accès au logement peut absorber une part très lourde du revenu. Autrement dit, la question n’est pas seulement de produire des maisons. Il faut aussi produire des financements adaptés aux revenus réels.

C’est là que la titrisation prend une portée continentale. L’UEMOA dispose déjà d’un marché financier régional structuré, supervisé par l’AMF-UMOA, avec des outils d’intégration développés depuis plusieurs années. La montée en puissance de ZAKA montre que ces instruments ne servent pas seulement à lever des fonds souverains ou bancaires. Ils peuvent aussi financer des priorités sociales très précises, comme le logement. Si la séquence se confirme, d’autres banques de la sous-région pourraient suivre. Le signal envoyé est donc plus large que le cas béninois : il touche la capacité de l’Afrique de l’Ouest à fabriquer, chez elle, des solutions financières adaptées à ses besoins.

La suite se lira à travers deux critères. D’abord, la qualité d’exécution du compartiment BSIC Bénin. Ensuite, la capacité du programme ZAKA à attirer d’autres banques de l’UEMOA. Si ces deux tests sont réussis, la titrisation cessera d’apparaître comme un outil réservé aux marchés les plus profonds. Elle deviendra, pour la région, un levier ordinaire de financement du logement et, plus largement, de l’économie réelle.