En UEMOA, le financement en francs CFA mise sur les marchés régionaux pour élargir l’accès au logement

Construire davantage ne suffit pas si les ménages ne peuvent pas financer l’achat, si les promoteurs empruntent dans une monnaie différente de leurs recettes et si les banques accordent peu de crédits immobiliers. Dans l’Union économique et monétaire ouest-africaine (UEMOA), une nouvelle émission obligataire veut mobiliser l’épargne régionale pour desserrer ces contraintes.

Une levée en francs CFA, pour des projets régionaux

Shelter Afrique Development Bank (ShafDB), l’institution panafricaine spécialisée dans le financement du logement et du développement urbain, propose 60 milliards de francs CFA sur le marché financier de l’Union monétaire ouest-africaine (UMOA). La souscription court du 7 au 30 octobre 2026. La banque présente l’opération comme sa première émission obligataire durable.

L’emprunt comporte deux tranches : l’une sur cinq ans, rémunérée à 6,10 %, l’autre sur sept ans, à 6,30 %. CGF Bourse en est l’arrangeur principal. La Société financière internationale (SFI) et Ecobank Group, par l’intermédiaire d’Ecobank Sénégal, figurent parmi les investisseurs de référence, selon les informations communiquées par Shelter Afrique et reprises par plusieurs médias régionaux.

L’objectif annoncé est de financer des projets de logements abordables et durables dans les huit pays de l’UEMOA : le Bénin, le Burkina Faso, la Côte d’Ivoire, la Guinée-Bissau, le Mali, le Niger, le Sénégal et le Togo. L’émission est libellée en francs CFA, comme les revenus de nombreux projets dans cette zone. Ce choix peut limiter le décalage entre recettes et remboursement pour les promoteurs, sans supprimer les risques liés au coût des matériaux, aux retards de chantier ou à la solvabilité des acheteurs.

Un déficit ancien, des besoins qui continuent de croître

Le marché régional doit répondre à une demande soutenue par la croissance démographique et l’urbanisation. Le rapport annuel 2025 d’AFINHAB, institution régionale qui refinance des prêts immobiliers résidentiels, rappelle qu’une étude de la Banque mondiale évaluait à plus de 3,5 millions d’unités le déficit de logements dans l’Union en 2017. Le rapport estime que ce déficit s’est ensuite accru d’environ 800 000 logements par an. Ces chiffres décrivent un besoin structurel, et non un décompte actualisé de logements manquants en 2026.

Le financement bancaire reste limité. AFINHAB indique que les crédits à l’habitat représentent en moyenne entre 3 % et 5 % des portefeuilles des banques commerciales de l’UEMOA. Les taux hypothécaires se situent entre 6 % et 12,5 % selon les pays, pour des emprunts généralement étalés sur 15 à 30 ans. Ces conditions varient d’un marché national à l’autre et pèsent particulièrement sur les ménages aux revenus irréguliers ou issus du secteur informel.

Le crédit ne constitue toutefois qu’une partie du problème. L’accès à un terrain juridiquement sécurisé, le prix des matériaux et la capacité des ménages à fournir un apport limitent aussi la production et l’achat de logements. Dans les capitales et les grandes villes, la pression foncière peut éloigner les projets des bassins d’emploi. Dans les villes secondaires et les zones rurales, l’offre de crédit et de programmes immobiliers structurés est souvent moins développée. Une levée de fonds régionale ne résout pas seule ces écarts.

Les marchés de capitaux prennent davantage de place

L’émission de Shelter Afrique s’inscrit dans un mouvement déjà engagé dans la région. AFINHAB a mobilisé 60 milliards de FCFA en 2025 au moyen d’obligations sociales destinées au refinancement de prêts immobiliers. En 2026, l’institution a lancé une nouvelle émission sociale de 40 milliards. Elle porte ainsi à 100 milliards de FCFA les ressources annoncées dans le cadre de ce programme.

Ces opérations s’adressent à des besoins différents mais complémentaires. AFINHAB refinance les prêts accordés par les banques aux ménages. Shelter Afrique entend, pour sa part, financer des projets de logement et renforcer les ressources des acteurs immobiliers. Si les fonds atteignent les bénéficiaires visés, cette combinaison pourrait soutenir plusieurs maillons de la chaîne : financement des chantiers, mise sur le marché de logements et accès au crédit. Le résultat dépendra toutefois de la sélection des projets, des conditions appliquées aux emprunteurs et du suivi de l’usage des fonds.

ShafDB affirme avoir réalisé onze émissions obligataires sur les marchés africains. La précédente citée dans les informations disponibles remonte à avril 2022, au Nigeria, où l’institution avait levé 46 milliards de nairas. Le recours au marché de l’UMOA élargit donc sa base de financement dans une zone utilisant une monnaie commune, tout en sollicitant des investisseurs régionaux.

Ce que l’opération peut changer — et ce qu’elle ne garantit pas

Pour les promoteurs, des ressources en monnaie locale peuvent réduire l’exposition aux variations de change qui compliquent le remboursement d’un prêt en devise lorsque les ventes se font en francs CFA. Pour les investisseurs, les taux annoncés et les échéances de cinq et sept ans donnent un cadre précis à l’opération. Mais un financement moins exposé au change ne signifie pas automatiquement un logement accessible : le prix final dépend aussi du foncier, des coûts de construction, des marges et des modalités de crédit proposées aux acheteurs.

L’enjeu est également celui de la distribution des ressources entre les pays et les catégories de population. Un programme concentré dans les marchés où les projets sont les plus faciles à structurer pourrait laisser de côté des villes moins desservies ou des ménages qui ne répondent pas aux critères bancaires habituels. La portée sociale de l’émission se jugera donc à la nature des projets financés et aux bénéficiaires effectivement atteints, pas uniquement au montant levé.

À l’échelle régionale, l’opération met en avant le rôle que peuvent jouer les marchés de capitaux de l’UMOA dans le financement de besoins de long terme. Les prochaines étapes à observer sont la clôture des souscriptions, le montant effectivement mobilisé, puis l’affectation des fonds et les conditions de financement des projets. C’est à ces éléments que se mesurera la contribution concrète de cette émission à l’offre de logements dans les pays de l’Union.