Éthiopie : un refinancement hypothécaire soutenu par la SFI veut débloquer le logement à Addis-Abeba

À Addis-Abeba, le logement cherche enfin un levier de long terme

En Éthiopie, le problème du logement ne tient pas seulement au nombre de maisons à construire. Il tient aussi à la durée de l’argent disponible pour les financer. Quand les dépôts bancaires sont courts et les prêts immobiliers longs, le marché se bloque. C’est précisément ce verrou que veut desserrer le nouveau projet lancé à Addis-Abeba, capitale éthiopienne, avec l’appui de la Société financière internationale.

Le 3 septembre 2026, la Banque nationale d’Éthiopie et la SFI ont signé un cadre de coopération pour créer la première société éthiopienne de refinancement hypothécaire. L’annonce a été relayée par les services officiels du gouvernement éthiopien et par plusieurs médias africains et internationaux. Le projet prévoit un capital de 100 milliards de birrs, soit environ 616 millions de dollars selon le taux implicite communiqué, tandis que la SFI doit apporter au moins 200 millions de dollars.

Un intermédiaire financier pour rallonger l’horizon du crédit

Le principe est simple. La future société ne prêtera pas directement aux ménages. Elle refinancera les banques et autres établissements qui accordent des prêts immobiliers. Ce modèle de « wholesale finance » permet de transformer des ressources plus longues en capacité de crédit supplémentaire. La SFI présente d’ailleurs les sociétés de refinancement hypothécaire comme des véhicules capables d’élargir les marchés du financement du logement et de mobiliser des capitaux à plus long terme.

Le dossier s’inscrit aussi dans une évolution plus large de la politique financière éthiopienne. Le Fonds monétaire international indiquait encore fin 2025 que la Banque nationale d’Éthiopie devait moderniser son cadre de politique monétaire et de gestion du risque, dans un contexte de réforme du secteur bancaire. De son côté, le rapport annuel 2024 du Centre for Affordable Housing Finance Africa relevait que la limitation de la croissance annuelle du crédit bancaire à 14 % avait pesé sur la capacité des banques à accorder des prêts de long terme, notamment hypothécaires.

Autrement dit, le nouvel outil ne tombe pas du ciel. Il répond à un besoin structurel. Dans un pays où le financement de l’habitat reste étroit, la question n’est pas seulement de construire davantage. Elle consiste aussi à rendre le crédit immobilier soutenable pour les banques, puis accessible pour les ménages.

Un déficit massif, un marché étroit et un accès encore limité

Les chiffres donnent la mesure du retard à combler. Selon le Centre for Affordable Housing Finance Africa, l’Éthiopie aurait besoin d’environ 471 000 logements par an jusqu’en 2025, puis de 486 000 unités par an jusqu’en 2035. Le même travail de référence souligne que le marché hypothécaire reste très limité, avec moins de 1 % de la population active ayant accès à un crédit hypothécaire, et que les banques privées y sont peu présentes.

Le stock de crédit hypothécaire demeure modeste au regard du besoin. Le CAHF le chiffrait à 24,1 milliards de birrs, soit environ 418 millions de dollars, la Commercial Bank of Ethiopia représentant à elle seule près de 69 % du total. Cette concentration montre à quel point le marché repose encore sur un acteur public majeur, tandis que les banques privées restent freinées par le manque de ressources à long terme et par des conditions de crédit plus strictes.

La contrainte touche aussi la structure sociale du pays. Le même rapport rappelle que l’offre de logements formels reste inférieure à la demande, et que le secteur de la construction privée cible encore surtout les revenus moyens et élevés. À Addis-Abeba, la pression foncière renchérit les coûts, tandis qu’en zone urbaine, l’habitat informel garde un poids important. Dans ce contexte, une société de refinancement ne règle pas tout. Mais elle peut créer un étage intermédiaire qui manque aujourd’hui au système.

Le gouvernement veut aller plus loin. Les autorités éthiopiennes ont rappelé leur objectif de construire 1,5 million de logements abordables en cinq ans. Ce cap prolonge une politique publique déjà marquée par d’importants programmes de logement, mais l’ampleur du déficit reste telle qu’aucun dispositif unique ne suffira. Il faudra à la fois du foncier, des permis, des matériaux, des revenus stables et du financement de long terme.

Ce que le projet peut changer, et ce qu’il ne changera pas seul

Pour les banques, le mécanisme apporte de la respiration. Elles pourront refinancer des portefeuilles de prêts immobiliers déjà accordés et reprendre de la marge pour émettre de nouveaux crédits. Pour les ménages solvables, cela peut se traduire par des durées plus longues, des mensualités plus soutenables et, à terme, par une offre élargie. Pour les promoteurs, l’existence d’un marché du crédit plus profond peut aussi soutenir la demande de logements formels.

Mais la portée du projet reste conditionnée à trois variables. D’abord, la stabilité macroéconomique. Ensuite, la capacité des banques à évaluer correctement le risque de crédit. Enfin, le volume réel des ressources mobilisées, car 100 milliards de birrs ne suffisent pas à combler seuls un déficit annuel de plusieurs centaines de milliers de logements. Le refinancement peut ouvrir la porte. Il ne remplace ni la production de logements, ni la réforme foncière, ni l’élargissement des revenus urbains.

Le rôle de la SFI est, dans ce cadre, révélateur d’une tendance africaine plus large. Dans plusieurs pays du continent, des sociétés de refinancement hypothécaire servent déjà de pont entre banques, marchés de capitaux et politiques publiques du logement. La SFI dit soutenir ce type de structures en Afrique, notamment pour allonger les maturités et attirer des financements complémentaires. L’Éthiopie rejoint donc une famille d’outils déjà éprouvés ailleurs, avec l’ambition d’en adapter la mécanique à son marché national.

À l’échelle régionale, le signal dépasse Addis-Abeba. Dans la Corne de l’Afrique et au sein de l’IGAD, la pression urbaine, la croissance démographique et l’extension des besoins en infrastructures placent le logement au cœur des politiques de développement. Le chantier éthiopien sera donc observé comme un test : celui de la capacité d’un grand pays africain à construire un marché hypothécaire plus profond sans attendre une solution entièrement extérieure.